Khó khăn cải tạo nhà tập thể cũ

Tiếp tục chậm tiến độ

Được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước, khu tập thể Nguyễn Công Trứ là một trong những khu tập thể có tuổi đời “già” nhất của Hà Nội. “Tuổi già” của khu tập thể này hiển hiện với những mảng tường bong tróc, lối lên cầu thang xô lệch hay cả những “chuồng cọp” được người dân cơi nới. Đi cùng những xuống cấp theo thời gian là hiểm họa đe dọa cuộc sống của người dân. Tại khu A3 tập thể Nguyễn Công Trứ, không khó để nhận thấy những dây điện, dây cáp nối nhau chằng chịt như một “ma trận”, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao.

Ngoài những nguy hiểm trên, sự xuống cấp của khu tập thể này còn thể hiện ở hệ thống tiêu thoát nước, cũng như hệ thống xử lý rác thải. Nằm giữa khu “chợ trời” phố Huế với hàng loạt ki-ốt bán hàng bao quanh, nên chung quanh khu tập thể cũng nhếch nhác với nhiều loại rác thải, khiến môi trường sống của người dân không được bảo đảm.

Từ năm 2002, UBND thành phố Hà Nội đã giao cho Công ty Xây dựng và Phát triển nhà Hai Bà Trưng (nay là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội) làm chủ đầu tư thực hiện Dự án cải tạo xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ. Tuy nhiên, đến nay khu tập thể này vẫn chưa có dấu hiệu được giải tỏa xây dựng lại.

Tương tự, khu tập thể Thành Công cũng có những “lồng sắt” hết sức đặc trưng, khoảng sân khu tập thể được tận dụng làm bãi để xe và nơi phơi quần áo của dân cư. Tại khu tập thể này có nhiều cụm nhà chung cư như G6A được cơ quan chuyên môn xác định là nguy hiểm cấp độ D - xuống cấp cực kỳ nghiêm trọng, cần phá dỡ để xây dựng lại. Cũng như khu tập thể Nguyễn Công Trứ, dự án phá dỡ xây dựng lại tại khu tập thể Thành Công cũng đã được đưa ra cách đây vài năm, nhưng đến nay dự án vẫn đang bàn bạc.

Đi tìm nguyên nhân

Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu tập thể cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai. Giai đoạn 2021 - 2025, Hà Nội lên kế hoạch cải tạo 10 khu tập thể cũ, bao gồm 4 khu nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. Tuy nhiên, thực tế, đề án này đến nay vẫn bị vỡ tiến độ vì chưa có khu tập thể cũ nào được phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Dù hiện trạng xuống cấp nghiêm trọng, nhưng thực tế là giá các căn nhà tập thể cũ giai đoạn gần đây liên tục tăng cao.

Trên trang batdongsan.com, giá căn nhà tập thể Trung Tự gần đây liên tục tăng cao, dao động từ 2-4 tỷ đồng/căn. Tại khu tập thể C2 Kim Liên, quận Đống Đa, giá nhà tập thể dao động từ 50-70 triệu đồng/m2. Một số căn ở các khu lân cận có diện tích sổ đỏ 40 m2, diện tích sử dụng gần 100 m2 được rao bán với giá lên đến 5 tỷ đồng.

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng, cùng với xu hướng tăng giá của căn hộ chung cư mới, căn hộ chung cư cũ đã sử dụng 10 năm, thậm chí căn hộ tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá rao bán khá cao. Mức giá rao bán tăng trung bình khoảng 38% so năm 2019.

Lý giải tình trạng này, các chuyên gia đô thị cho biết, trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ tập thể cũ, với diện tích vừa phải, nằm tại nội đô là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người, vì vậy, giá cũng tăng theo.

Ngoài ra, thông tin chính quyền sẽ cải tạo lại tập thể cũ cũng khiến một bộ phận đầu cơ săn tìm dự án để kiếm lời. Như tại khu tập thể Thành Công, nếu xây lại, người dân sẽ được đền bù theo hệ số 2, tức nhà đang có diện tích 40 m2 được tái định cư căn hộ rộng 80 m2. Đồng thời, việc giá nhà tập thể cũ tăng trong thời gian qua cũng khiến sự chênh lệch lợi ích giữa các hộ ở tầng cao và các hộ ở mặt tiền đường đang cho thuê các cửa hàng, dẫn đến tỷ lệ đồng thuận không thể đạt mức tuyệt đối.