Thoạt nhìn, câu chuyện mặt bằng dường như là “chuyện riêng” giữa bên đi thuê và bên cho thuê. Nhưng thực tế, nếu những mặt bằng đó nằm trong tổng thể một khu vực có hoạt động buôn bán, kinh doanh sôi động, thì việc thuê/trả mặt bằng lại ảnh hưởng đến tổng thể chung. Nếu theo nguyên tắc “buôn có bạn, bán có phường” thì một con đường, hoặc khu vực bị trả mặt bằng quá nhiều có thể làm giảm đi sức hút kinh doanh và về lâu dài sức hút của mặt bằng chưa chắc được duy trì.
Cần biết rằng, một trong những nguyên nhân cơ bản khiến cho giá mặt bằng tăng, mà nếu tăng không được thì cũng không giảm là vì cách tính giá cho thuê chia cho giá trị bất động sản. Một số chủ mặt bằng sẽ ước tính giá cho thuê, sau đó chia cho giá trị của mặt bằng và thường, tỷ lệ này phải ở mức độ tương đương, hoặc phải hơn lãi suất gửi ngân hàng mới được cho là phù hợp. Điều này dẫn tới lập luận khi giá bất động sản tăng thì giá cho thuê cũng phải tăng để duy trì suất sinh lời giữa giá thuê/giá trị bất động sản hấp dẫn so với tiền gửi.
Nhưng trong thực tế giá trị bất động sản và giá bán cũng có thể chênh lệch với nhau, nghĩa là giả định rao bán bất động sản ở một mức giá, nhưng đến khi “chốt” có thể giá sẽ khác. Ngoài yếu tố ảnh hưởng đến sức hút chung của một khu vực, mặt bằng nếu để lâu không có khách thuê cũng có thể ảnh hưởng chất lượng của cơ sở vật chất hiện có. Đó là điều mà một số cơ sở lưu trú trong giai đoạn dịch Covid-19 vẫn cố gắng đưa ra mức giá phòng tốt nhất, thậm chí không có lãi, vì “nhà, phòng có người ở vẫn tốt hơn để trống”.
Anh Lâm Nguyễn Xuân Vĩnh, chủ quán Phở Gộp, được mệnh danh là “quán phở của dân chạy bộ” chia sẻ, mặt bằng anh thuê gần 50 triệu đồng/tháng, mức giá tương đối phải chăng cho diện tích hơn 100 m2, có “nở hậu” và dành phần lớn diện tích để làm chỗ để xe cho khách. Tuy giá thuê tương đối tốt và chốt khung thời gian dài để không tăng giá bất thường nhưng anh lại phải bỏ ra chi phí đáng kể để đầu tư cơ sở vật chất cho quán. Vì vậy, nếu xét tổng chi phí để đầu tư thì dù giá mặt bằng có tốt vẫn phải bù lại bằng tiền đầu tư ban đầu. “Dù sao, giá mặt bằng thấp cũng ít nhiều giảm được áp lực, cũng như cách thức quản lý chi phí trong ngắn hạn và quan trọng là mình thấy chủ mặt bằng có sự chia sẻ, đồng hành”, anh Xuân Vĩnh phân tích.
Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Lệ Thu, người sáng lập và điều hành chuỗi cửa hàng kinh doanh thời trang da cá sấu Việt Tín tại Nha Trang phân tích: Ngoài giá thuê cao, đôi khi việc duy trì hợp đồng gặp rắc rối, chẳng hạn như khi thấy người thuê làm ăn được, chủ mặt bằng có xu hướng tăng giá, những điều này đẩy nhanh sự dịch chuyển của các đơn vị kinh doanh vào các trung tâm thương mại (TTTM). Hiện nay, nếu đặt quầy tại TTTM cơ sở kinh doanh có hai lựa chọn là trả phí thuê cố định hằng tháng, hoặc chia lại doanh thu theo tỷ lệ thỏa thuận trước với TTTM. Theo những cách này thì đơn vị kinh doanh sẽ chủ động hơn trong việc tính toán chi phí, lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp. Và theo dự báo của tôi, nếu giá mặt bằng còn duy trì ở mức cao thì xu hướng dịch chuyển địa điểm kinh doanh sẽ còn diễn ra nhanh chóng và TTTM sẽ sôi động và điều này cũng tốt cho tất cả.