Đó là nhận định của Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, trong cuộc trao đổi với Nhân Dân cuối tuần về vấn đề này.
- Giá đất và việc định giá đất đang là chủ đề rất nóng, thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội và người dân. Ông nhìn nhận thế nào về vấn đề này?
- Trong quản lý, sử dụng đất, giá đất được xác định thông qua các phương pháp định giá đất mà các cơ quan chức năng có trách nhiệm quyết định bởi đây là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thực tế minh chứng, giá đất hiện nay đang ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế khi nó là một yếu tố cấu thành trong hầu hết loại hàng hóa và dịch vụ, cả trực tiếp lẫn gián tiếp. Giá đất tăng đồng nghĩa với chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm cùng tăng cao khiến cho năng lực cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam bị giảm sút trên thị trường quốc tế. Không chỉ vậy, giá đất tăng còn tạo áp lực lớn đối với doanh nghiệp, ngăn trở dòng vốn đầu tư phát triển, kéo lùi đà phục hồi của nền kinh tế, đồng thời làm giảm khả năng cạnh tranh của cả nền kinh tế quốc dân.
Riêng với ngành bất động sản, đây là một “gánh nặng kép”, bởi giá đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng giá thành một dự án. Giá đất cao khiến giá nhà ở tăng theo, càng khiến cho người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Ngoài giá đất, tại Việt Nam, trong quá trình thực hiện các dự án, doanh nghiệp bất động sản không chỉ phải hạch toán chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất theo quy định, mà còn phải chi trả cho các hệ lụy từ việc thủ tục hành chính kéo dài và phức tạp. Những chi phí này tuy không được thống kê chính thức, nhưng theo phản ánh từ chính các doanh nghiệp, chúng là con số không nhỏ và đang âm thầm đẩy giá trị đầu tư tăng cao. Trong kinh tế học, chi phí ẩn là một yếu tố làm méo mó thị trường, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và khiến môi trường kinh doanh trở nên thiếu minh bạch.
- Về công tác định giá đất đang được triển khai ở Việt Nam, theo ông có những vấn đề gì đáng chú ý?
- Trong suốt quá trình phát triển của thị trường bất động sản, có một bất cập rất lớn, đó là chúng ta chưa bao giờ có một hệ thống giá đất chuẩn xác. Trên thị trường, hầu hết giao dịch diễn ra với hai mức giá: giá trên hợp đồng công chứng và giá thực tế. Điều này dẫn đến những hệ lụy tiêu cực như thất thu ngân sách Nhà nước và nguy cơ xảy ra khiếu kiện, đồng thời tạo ra sự bất công bằng trong xã hội.
Để giải quyết vấn đề này, Nghị quyết số 18-NQ/TW về "tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã được ban hành vào năm 2022. Mục tiêu hướng đến là đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường thực tế, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hợp lý của cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Cùng với đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP làm căn cứ để có các phương pháp xác định giá đất khác nhau. Cụ thể, hiện có bốn phương pháp định giá đất đã được chứng minh khoa học, gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Mỗi phương pháp đều phù hợp với các loại bất động sản khác nhau.
Nghị quyết số 18-NQ/TW là một quyết sách đúng và cần thiết của Đảng và Nhà nước. Các địa phương đã nhanh chóng triển khai áp dụng mức giá mới theo tinh thần định hướng tại Nghị quyết. Tuy nhiên, cách thực hiện tại một số nơi lại quá nóng vội và cứng nhắc, dẫn đến việc điều chỉnh giá đất trong khi chưa có đánh giá đầy đủ các tác động về kinh tế-xã hội và dữ liệu lịch sử hình thành của từng thửa đất cụ thể.
Tôi cho rằng, vấn đề không phải ở phương pháp mà là cách thức mà chúng ta áp dụng. Để áp dụng đúng phương pháp, định giá đất cần được xem như một “bài toán động”, không thể chỉ đưa ra một con số tĩnh, nếu muốn dự án phát triển bền vững và hiệu quả trong tương lai. Điều này đòi hỏi các chuyên gia định giá phải giải quyết linh hoạt “bài toán động” về giá, có chuyên môn sâu về bất động sản, hiểu biết rõ về dòng tiền. Thêm vào đó, người định giá cần phải có khả năng xây dựng nhiều kịch bản giá đất hợp lý chứ không thể chỉ dựa vào một kịch bản đơn lẻ với một khung giá cố định, cứng nhắc. Và khi thiếu các yếu tố cần thiết như dữ liệu quá khứ và sự đa dạng trong kịch bản, việc áp giá sẽ không phản ánh đúng bản chất của thị trường.
Nếu không thể giải quyết được bài toán giá đất, việc phê duyệt dự án, công nhận quyền sở hữu và sử dụng của công dân sẽ gặp khó khăn. Chính quyền nhiều địa phương hiện đang khá lúng túng với vấn đề không biết nên theo giá đất nào cho hợp lý.
- Ở góc độ một nhà nghiên cứu chuyên về đánh giá thị trường bất động sản, ông có khuyến nghị gì về định giá đất để bảo đảm tính thống nhất và hiệu quả trong quản lý giá đất, thưa ông?
- Cần nhấn mạnh rằng, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện quản lý và điều tiết. Việc định giá đất cần sự phối hợp liên ngành từ kinh tế, tài nguyên môi trường, xây dựng cho tới an sinh xã hội. Vì vậy, khi định giá đất phải phản ánh đúng bản chất, lịch sử sử dụng và đóng góp của người dân trong quá trình khai hoang, cải tạo. Do đó, cần có sự phân loại rõ ràng, linh hoạt trong chính sách, tránh tạo ra sự vô lý về mặt quy hoạch, sự khác biệt với tinh thần chính sách của Nhà nước. Đó là cách tiếp cận công bằng, hợp lý và sát thực tế hơn.
Để quản lý đất đai một cách hiệu quả, việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải làm tốt công tác quy hoạch tổng thể quốc gia và các địa phương. Trong bối cảnh thực hiện sắp xếp lại đơn vị hành chính lãnh thổ, càng cần một cuộc “đại phẫu” toàn diện về quy hoạch đất đai ở cả tầm quốc gia và từng tỉnh, thành phố.
Một quy hoạch tốt sẽ giúp chúng ta xác định rõ ràng, minh bạch về cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, hiện đại, toàn diện thống nhất và công khai trên phạm vi quốc gia, người dân và các tổ chức cộng đồng sẽ có điều kiện giám sát, bảo đảm tính minh bạch trong quản lý tài nguyên đất đai. Chỉ khi có đầy đủ dữ liệu, đặc biệt là dữ liệu về giá đất thực tế, Nhà nước mới có thể tiến hành quản lý, sử dụng và áp thuế phí một cách chính xác, hợp lý và công bằng.
Bên cạnh đó, tôi hy vọng, trong thời gian tới, với những thay đổi trong bộ máy tổ chức quản lý nhà nước, sẽ có một đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm về định giá đất, các bộ, ngành liên quan cần có cơ chế phối hợp một cách thống nhất. Chính quyền các địa phương chỉ nên đóng vai trò chủ trì trong quá trình định giá đất, thay vì trực tiếp thực hiện công tác này. Điều này giúp tránh được việc “vừa đá bóng vừa thổi còi”, qua đó nâng cao tính khách quan và minh bạch trong công tác định giá đất. Nghĩa là phải “quy về một mối” mới bảo đảm tính thống nhất và hiệu quả trong quản lý giá đất.
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, công tác định giá đất được thực hiện bởi nhiều cơ quan độc lập, không bị ràng buộc trong vai trò quản lý nhà nước. Tại Việt Nam thì khác, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Tài chính là hai cơ quan chức năng nhà nước chịu trách nhiệm chính trong công tác định giá đất.
Điểm mấu chốt nằm ở vấn đề mỗi khung giá đất không chỉ do một địa phương tự định giá. Trách nhiệm quản lý và định giá đất phải được giao cho các cơ quan chức năng cấp trung ương, với sự giám sát chéo giữa các cơ quan để bảo đảm tính khách quan và minh bạch. Nếu không có sự giám sát đầy đủ, việc định giá có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan, dẫn đến sự thiếu minh bạch và công bằng.
- Xin trân trọng cảm ơn ông! ■
Nếu không có giải pháp kiểm soát giá đất và cải cách thủ tục hành chính một cách quyết liệt, nền kinh tế sẽ tiếp tục bị “neo” vào những chi phí phi lý, làm mất đi cơ hội cạnh tranh trong khu vực và trên thị trường toàn cầu”.
Tiến sĩ Trần Xuân Lượng
