Thị trường tiệm cận hơn với chuẩn mực về tính minh bạch
Bày tỏ tin tưởng mô hình chính quyền hai cấp có thể sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhất là trong việc cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt dự án, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc dịch vụ định giá và tư vấn tại Savills Việt Nam nhận định, tiến độ thực hiện dự án có thể được rút ngắn, các chi phí phát sinh do trì hoãn được giảm thiểu, từ đó giúp nâng cao lợi nhuận cho các nhà đầu tư bất động sản. Thêm nữa, việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh giúp loại bỏ tình trạng chồng chéo trách nhiệm. Ngoài ra, nỗ lực chuyển đổi số như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống cấp phép điện tử, sẽ tăng khả năng tiếp cận thông tin và hạn chế dư địa cho các can thiệp chủ quan. Đây là bước tiến giúp thị trường bất động sản tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế về tính minh bạch.
Theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, các địa phương sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính lãnh thổ sẽ ban hành bảng giá đất, sử dụng trong khoảng thời gian trước mắt. Tuy nhiên, hiện nay còn tồn tại những bất cập trong định giá đất ở các địa phương. Chưa kể, nhiều tỉnh, thành phố hiện vẫn đang duy trì nhiều bảng giá đất khác nhau.
Trong giai đoạn chuyển tiếp, các chuyên gia khuyến nghị, khi bảng giá đất mới chưa được ban hành, các địa phương nên tiếp tục áp dụng bảng giá hiện hành trước khi sáp nhập, nhằm bảo đảm tính ổn định và không gián đoạn trong công tác quản lý, thu ngân sách.
Đơn cử, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố đã kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục áp dụng ba bảng giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh mới trên ba khu vực là: Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó, từ ngày 1/1/2026, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh sẽ ban hành bảng giá đất mới áp dụng lần đầu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (mới) theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ. Đây cũng là khoảng thời gian quan trọng để chính quyền địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và tổ chức tư vấn độc lập nhằm xây dựng bảng giá đất mới minh bạch và khoa học hơn.
Thiết kế giá đất cần bài bản, bám sát thực tế
Trong báo cáo gửi về tình trạng chậm triển khai các dự án khu công nghiệp, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (Hepza) cho biết, dự án trên vẫn chưa thể triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng do giá đất tại khu vực tăng cao, kéo theo chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng mạnh. Điều này khiến quá trình đền bù gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư của dự án. Đơn cử, Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3, dự án lập quy hoạch vào năm 2016, khu vực này có 1.678 căn nhà, nhưng đến nay đã tăng lên gần 2.000 căn, đồng nghĩa với chi phí đền bù ngày càng lớn. Bên cạnh đó, các yếu tố hạ tầng mới xuất hiện như đường kênh xuyên qua dự án, dẫn đến giá bồi thường tăng, nên khả năng bồi thường, giải phóng mặt bằng rất khó thực hiện.
Theo phân tích của bà Đỗ Thị Thu Giang, nếu nhìn vào bảng giá đất hiện hành, có thể thấy sự chênh lệch rất lớn. Sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính lãnh thổ, giá đất tại các địa phương cũ như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tăng mạnh, nếu khung giá mới được áp dụng đồng nhất. Điều này, nếu xảy ra, có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, từ việc gây “sốt ảo” trên thị trường, đến tác động tiêu cực tới thu ngân sách và khả năng người dân mua được đất để ở. Do vậy, với địa phương này có thể triển khai bảng giá đất theo hướng chuyển tiếp linh hoạt và phân vùng hợp lý. Trong đó, nên cho phép giữ bảng giá đất cũ trong một giai đoạn nhất định sau khi sáp nhập để tránh biến động đột ngột và bảo đảm ổn định tâm lý cho bên mua.
Trong giai đoạn tiếp theo, có thể ban hành một bảng giá đất mới cho toàn địa phương, theo từng phân vùng như vùng trung tâm, vùng vệ tinh, hay theo cấp độ phát triển đô thị, hạ tầng. Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết, theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, các địa phương sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính lãnh thổ, sẽ ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi khu vực trong một tỉnh mới sẽ áp dụng mức giá như nhau. Luật yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể và có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Như vậy, việc dùng chung một bảng giá cho toàn tỉnh sau sáp nhập vẫn có thể bảo đảm sự khác biệt về giá trị từng khu vực, miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản, bám sát thực tế ■
