1 Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước vận hội mới, nơi những cải cách thể chế, thay đổi tư duy chính trị, cùng sự bứt phá về hạ tầng và dòng vốn sẽ là bàn đạp để doanh nghiệp vươn lên một tầm cao mới. Cơ hội lớn nhất cho thị trường hiện nay là sự thay đổi tư duy trong toàn bộ hệ thống chính trị, khi Nhà nước đang xác định rõ vai trò của từng chủ thể trong nền kinh tế, từ khu vực tư nhân đến việc ứng dụng công nghệ, hay việc nỗ lực thiết kế và sử dụng linh hoạt các công cụ pháp lý tạo ra một môi trường chính sách linh hoạt, sát thực tiễn.
Thực tế đã minh chứng, tại Việt Nam, các giai đoạn tăng trưởng cao của nền kinh tế luôn gắn chặt với sự bùng nổ của thị trường bất động sản, khi đây là lĩnh vực tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp tới 40 ngành nghề kinh tế khác nhau, trong đó nhiều ngành trọng yếu như xây dựng, sản xuất, dịch vụ… Theo thông lệ, tỷ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3-1,4, tức là cứ mỗi 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3-1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.
Chính vì vậy, ngành bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu, nếu di chuyển thì toàn bộ các toa tàu phía sau sẽ di chuyển theo và ngược lại, nếu đầu kéo dừng lại thì các toa tàu cũng không thể dịch chuyển.
Trong khi đó, thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, trên cả nước có khoảng hơn 2.200 dự án đang triển khai dở dang, bị dừng do vướng mắc pháp luật, tổng số vốn đầu tư của các dự án này vào khoảng 5,9 triệu tỷ đồng, tập trung ở những khu đất đã giải phóng mặt bằng, những dự án đã có quy hoạch, nhưng chưa thể khởi công do vướng thủ tục pháp lý, từ phê duyệt quy hoạch chi tiết, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định năng lực tài chính… đến xác định giá đất.
Điều đáng nói, nhiều vướng mắc trong số này không nằm ở năng lực của doanh nghiệp, từ phía người dân mà đến từ sự chậm trễ hoặc mâu thuẫn giữa các tầng nấc thủ tục hành chính. Thực tế, thể chế hiện hành tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, nhưng vẫn cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại để giải phóng nguồn lực cho thị trường, đặc biệt là gỡ vướng về định giá đất. Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong ngành này chia sẻ, nhiều dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án. Một số dự án dù đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính.
Chính vì vậy, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó thúc đẩy nguồn cung bất động sản cũng như sự hồi phục của thị trường. Do đó, cần mở rộng áp dụng cơ chế như tại Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội cho các dự án khác trên toàn quốc để giải phóng toàn bộ nguồn lực. Đây sẽ là yếu tố đóng góp rất lớn cho tăng trưởng giai đoạn hiện tại cũng như giai đoạn tới. Ngoài ra, cũng cần có cơ chế linh hoạt trong tiếp cận tín dụng ngân hàng phục vụ cho các dự án bất động sản. Bởi hiện nay, vướng mắc trong quy định về hạn mức cho vay dẫn đến nhiều doanh nghiệp lớn không thể vay vốn làm nhà ở xã hội chỉ vì đã vay quá hạn mức cho các mảng kinh doanh khác.
2 Nếu trước đây nhiều người hoài nghi về tính thực thi của các Nghị quyết khi khó đi vào cuộc sống, thì hiện nay, chính thực tiễn đang được phản ánh rõ nét trong từng nghị quyết ban hành của các cấp có thẩm quyền. Điều này mang lại cho cộng đồng doanh nghiệp niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển doanh nghiệp. Thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn.
Thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Sự bùng nổ của thị trường không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà ở số lượng nguồn cung nở rộ. Người trẻ cũng có cơ hội an cư khi là đối tượng thụ hưởng chính sách ưu đãi.
Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Song, giờ đây, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn khi thị trường bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung. Ngoài ra, về quy mô, các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Như vậy, cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thời điểm có tính bước ngoặt khi mà tăng trưởng kinh tế đang hướng đến mục tiêu ở mức hai con số. Quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính lãnh thổ sẽ mở ra cách thức tổ chức phát triển mới theo hướng mở rộng. Không chỉ là không gian địa lý, mà còn là không gian cơ hội. Bởi lẽ, các lợi thế và bất lợi thế của từng địa phương sẽ cộng hưởng, tác động lẫn nhau.
Bên cạnh đó, việc tạo dựng hệ sinh thái đầu tư uy tín, đa dạng hóa nguồn vốn từ cộng đồng cũng là một hướng đi chiến lược. Người dân đang tìm kiếm kênh đầu tư hiệu quả trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn. Đây là cơ hội vàng nếu doanh nghiệp biết xây dựng niềm tin khi thị trường bước ra đường cao tốc. Sức khỏe doanh nghiệp giống như chất lượng của chiếc xe, còn người lãnh đạo chính là người cầm lái. Nếu doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, thiếu tầm nhìn và không có dữ liệu nghiên cứu rất khó tồn tại trong một cuộc đua chuyên nghiệp.
Thực tế này đang đặt ra bài toán sống còn cho các doanh nghiệp: Hoặc nhanh chóng xoay chuyển chiến lược để tồn tại và phát triển, hoặc tiếp tục chịu thua lỗ và phải rời bỏ thị trường.
Trước vận hội mới, nên có một tư duy mới! ■
