“Vá lỗi” quy hoạch đô thị (Kỳ 1)

Bài 1: Ngổn ngang quy hoạch

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của nước ta khoảng 36,6%, cùng với đó dân số đô thị tăng bình quân hơn 1%/năm trong vòng 5 năm trở lại đây, tương đương hằng năm khoảng một triệu người chuyển vào sống trong đô thị. Mặc dù mức tăng trưởng kinh tế khá ổn định, tuy nhiên quá trình đô thị hóa quá “nóng” đã đặt ra nhiều thách thức, bất cập, nhất là trong công tác quy hoạch phát triển đô thị.

Những “điểm nóng” nội đô

Giờ cao điểm một ngày tháng 4, trong cái nắng đầu hè oi nồng, chúng tôi bị kẹt cứng giữa dòng người ken chặt tại tuyến đường Tố Hữu - Lê Văn Lương (Hà Nội), nhích xe từng chút một. Chỉ một đoạn đường dài chưa đầy 500 m từ ngã tư Nguyễn Tuân - Lê Văn Lương đến ngã tư Lê Văn Lương - Khuất Duy Tiến, xe ô-tô xếp hàng dài gần hai phần ba quãng đường. Còn những người đi xe máy mạnh ai nấy chạy, thậm chí vọt cả vào làn xe buýt nhanh (BRT) hoặc leo lên vỉa hè tìm cách thoát khỏi ùn tắc.

Anh Nguyễn Trọng Hưng, trú tại khu đô thị Dương Nội, quận Hà Đông (Hà Nội) than phiền, mỗi ngày anh đi làm phải qua đoạn đường này cứ như cực hình. Đoạn đường chưa đầy 2 km, nếu đi ô-tô phải mất cả tiếng đồng hồ, còn đi xe máy ít nhất cũng khoảng 30 đến 40 phút. Không hiểu các cơ quan, chính quyền tính toán, làm quy hoạch đô thị kiểu gì mà tình trạng ùn tắc giao thông ngày càng trầm trọng, từ khi tuyến BRT đưa vào sử dụng từ đầu năm nay, chia tuyến đường riêng khiến đường càng thêm chật hẹp. Nếu tình trạng này không được khắc phục, những bức xúc, nỗi khổ sở sẽ đổ xuống đầu dân vì không có điều kiện chuyển đi nơi khác sinh sống. Tương tự, anh Nguyễn Văn Hoàng, trú tại tòa nhà chung cư cao cấp The Light (mặt đường Tố Hữu) bức xúc: “Tình trạng ùn tắc giao thông trên trục đường này diễn ra thường xuyên, đặc biệt là khung giờ cao điểm. Nhiều hôm sáng sớm, chưa đến 6 giờ 30 phút đã bị ùn tắc, kéo dài đến hơn 9 giờ. Cuối giờ chiều cũng vậy, thời gian ùn tắc cũng kéo dài gần hai tiếng. Trước đây, rất nhiều người thấy trục đường này thông thoáng nên đã mua nhà về đây sinh sống, nhưng chưa được hai năm, đã phải sống chung với cảnh ùn tắc triền miên, nhiều hộ ở khu chung cư cao cấp đã tìm cách tháo chạy. Chỉ riêng sự lãng phí rất vô hình về thời gian mỗi ngày, đã thiệt hại không biết bao nhiêu mà kể về tiền của, cơ hội của mỗi người dân.

Nhiều dãy nhà liền kề tại Khu đô thị Văn Phú trong tình trạng hoang vắng, ít người đến ở.

Hơn 10 năm trước, khi mới hoàn thành, tuyến đường Lê Văn Lương - Tố Hữu rất thông thoáng bởi được thiết kế theo tiêu chuẩn hiện đại, rộng tới 40 m, quy mô sáu làn xe, bố trí dải phân cách giữa và hai bên vỉa hè (rộng 10 m) bố trí hai hàng điện cao áp sáng rực về đêm. Tuyến đường này được kỳ vọng tạo sự bề thế và sức sống mới cho đô thị Hà Nội hiện đại trong tương lai. Tuy nhiên đến nay, tuyến đường khoảng hai ki-lô-mét này đang “oằn mình” chịu sức ép quá tải của khoảng 40 tòa chung cư cao 30 đến 35 tầng mọc lên san sát.

Đó còn chưa kể tới gần 30 dự án tổ hợp thương mại, văn phòng, nhà ở cao tầng khác đang chuẩn bị mọc lên và hoàn thành trong tương lai gần, như tòa nhà MHD Trung Văn (Khu đô thị Trung Văn), tòa nhà cao cấp Hai Phat Plaza, tòa MB Grand Tower, tòa The Golden Palm (đều nằm trên mặt đường Lê Văn Lương),… khiến cho người dân sống chung quanh trục đường này luôn bị cảm giác ngộp thở.

Vấn đề ở chỗ, cư dân ở đây chỉ có một lựa chọn duy nhất để đi vào trung tâm thành phố là qua trục đường Lê Văn Lương - Tố Hữu, nếu không muốn đi tuyến đường Nguyễn Trãi vừa xuống cấp, vừa quá tải do ảnh hưởng của quá trình thi công đường sắt trên cao. Bài toán sức chịu tải của hạ tầng đô thị khi phê duyệt từng dự án đã không được tính toán một cách đầy đủ, đúng mức. Có lẽ, đã đến lúc cần ưu tiên phát triển các mạng lưới giao thông cấp khu vực, thay vì chú trọng ưu tiên đầu tư mở mới các trục chính trong giai đoạn hiện nay. Khi các dự án lấp đầy các ô đất có khả năng thương mại hóa, việc xây dựng mạng lưới giao thông thứ cấp là vô cùng khó khăn.

Những khu đô thị hoang vắng

Khi còn nằm trên giấy, dự án khu đô thị (KĐT) mới Nam An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư, được vẽ ra với quy mô hiện đại, sẽ mang đến diện mạo mới cho khu vực phía tây thành phố khiến không ít người dân hào hứng tìm hiểu thông tin và đặt mua căn hộ. Tuy nhiên, ngược với kỳ vọng (dự án được cấp phép năm 2004, dự kiến hoàn thành năm 2009) nhưng đến nay Nam An Khánh vẫn đang trong tình trạng yên ắng, toàn bộ các khu nhà ở biệt thự không người sử dụng, cỏ mọc che lút tầm nhìn. Khá khẩm hơn chút ít, khu chung cư gồm một hai tòa nhà cao 30 đến 40 tầng gần đó đã hoàn thiện và bàn giao cho người sử dụng, trở thành “điểm nhấn” giữa mênh mông ruộng đất. Tuy nhiên, tại các tòa này, lượng người đến ở chỉ đếm được trên đầu ngón tay bởi chất lượng dịch vụ rất kém, trái ngược với những gì nhà đầu tư quảng bá rầm rộ trước đó.

Chị Nguyễn Thúy Hiền, trú tại khu đô thị cho biết, tuy sống ở một khu đô thị hiện đại nhưng thiếu thốn mọi bề, từ trường học, chợ búa cho đến các loại dịch vụ thiết yếu hằng ngày, gia đình chị đều phải đặt mua ở nơi khác chuyển đến. Tệ hơn, nhà có con nhỏ muốn học gần nhà để tiện đưa đón cũng chẳng được, do vậy gia đình đành phải cắt cử người đưa đón con mỗi ngày, vừa tốn kém lại không yên tâm. Ngoài một số tuyến đường nội bộ trong khu đô thị đã hoàn thiện, còn lại những mảnh đất được phân lô, cỏ mọc um tùm, xen kẽ một vài tòa nhà mới đang xây dựng dở dang khiến cho dự án vẫn như một công trường.

Kể từ tháng 6-2016, UBND thành phố Hà Nội có quyết định điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng KĐT mới Nam An Khánh và phần mở rộng (khu B) tỷ lệ 1/500, mở đường cho Tập đoàn Vingroup và một số nhà đầu tư thứ cấp khác tham gia đầu tư, hệ thống giao thông và cảnh quan mới phần nào cải thiện, tuy nhiên, các hạng mục công trình do Sudico đầu tư xây dựng vẫn ì ạch triển khai với tốc độ “rùa bò”. Phần lớn các lô biệt thự, nhà vườn và nhà ở thương mại của Sudico mới hoàn thành xây thô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật còn dang dở, đang ngày càng cũ kỹ, xuống cấp và kém cạnh tranh hơn trong mắt khách hàng,…

Tương tự, dự án KĐT Văn Phú, quận Hà Đông (Hà Nội) với tổng vốn đầu tư hơn 820 triệu USD trên diện tích hơn 94 ha cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra diện mạo của một KĐT mới, mang màu tươi sáng và góp phần giảm tải cư dân trong nội thành Hà Nội. Thế nhưng, kể từ khi hoàn thành và bàn giao các tòa nhà thấp tầng, với gần 3.000 căn hộ đến nay, nhu cầu sử dụng thực tế rất ít. Thậm chí, có dãy nhà bỏ không dẫn đến cơ sở hạ tầng xuống cấp trầm trọng. Không chỉ chất lượng nhà xuống cấp, hệ thống thoát nước trong KĐT này cũng thường xuyên bị ngập lụt trong mùa mưa bão.

Bác Nguyễn Trí Tài, trú tại KĐT Văn Phú cho biết, khác với những gì quảng cáo, chất lượng nhà ở đây rất tồi. Nhà mới xây xong đã bị bong tróc, hệ thống cửa sắt sơn mầu vàng nhạt, nhìn rất cũ kỹ, nhem nhuốc. Điều đặc biệt, do dân cư ở thưa thớt, cho nên cả một dự án trường học được quảng cáo hoành tráng nay phải bỏ không, cỏ mọc đầy. Rất may, sau này người dân sống trong khu vực tận dụng đất hoang trồng hoa màu nên phần nào bớt hoang hóa so với trước. Anh Hoàng Văn Mạnh, nhà ở gần KĐT Văn Phú cho biết thêm, cách thức quản lý và vận hành của KĐT này rất lôm côm. Họ đề ra nhiều thủ tục rườm rà, cùng với chất lượng nhà kém khiến giá bán dù có rẻ hơn so với nhiều KĐT khác, nhưng người dân cũng chẳng mấy thiết tha dẫn đến tình trạng nhà bỏ trống, không sử dụng ngày càng nhiều.

Về câu chuyện đầu mối trong quản lý đô thị, theo quy định, một doanh nghiệp muốn đầu tư xây dựng phải qua rất nhiều khâu, đầu mối mới triển khai được dự án: xin chủ trương của chính quyền địa phương để được đầu tư xây dựng; sau đó lấy ý kiến của Sở Quy hoạch Kiến trúc về quy hoạch chi tiết; Sở Kế hoạch và Đầu tư quản lý việc lập kế hoạch dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt. Tiếp đến, việc giao, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất lại do Sở Tài nguyên và Môi trường phụ trách; cấp phép xây dựng thuộc Sở Xây dựng,...

Các chuyên gia cho rằng, tuy qua nhiều khâu, nhiều cửa phiền phức bởi mỗi cơ quan đều có nhiệm vụ riêng của mình, nhưng khả năng kiểm tra toàn bộ sai phạm tại dự án lại rất khó khăn vì lực lượng thanh tra xây dựng còn mỏng và yếu. Đồng thời, không có cơ quan nào là “tổng chỉ huy” của các đầu mối này, do vậy mới có chuyện một số dự án sai phép hoặc chưa có phép vẫn được xây dựng, thậm chí đến khi đã hoàn thiện cơ quan chức năng mới biết và cuối cùng vẫn không quy được đầu mối chịu trách nhiệm.

(Còn nữa)